Consulenze tecniche

Fornite da ingegneri, architetti, geometri per Visure e volture catastali,

periti per eventuali certificazioni e dichiarazioni di rispondenza (D.I.R.I.),pratiche antincendio,

Lo studio Zanarini offre servizi di consulenza Tecnica e in particolare offre assistenza riguardanti le verifiche catastali, le visure dell’immobile

Il servizio fornisce consulenza tecnica grazie alla pluriennale collaborazione con un pool di professionisti (architetti, geometri, periti) con i quali lavoriamo da anni. Tali collaboratori sono specializzati nelle pratiche catastali, nelle visure catastali e ipocatastali, negli estratti di mappa, nella progettazione architettonica per ristrutturare unità immobiliari, nelle relazioni tecniche e nei preventivi per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Inoltre forniamo consulenze tecniche di parte, certificazione 46/90, certificazione impianti, certificazione energetica, studi sulla fattibilità per l’installazione di impianti solari termici e per quelli riguardanti il fotovoltaico e infine attestati di qualificazione energetica per sgravi fiscali del 55% previsti dalla finanziaria del 2008.

Fatevi guidare da esperti nel settore, saremo lieti di rispondere alle vostre esigenze con la competenza e l’assistenza professionale che ci contraddistingue ormai da anni.

Pratiche edili

D.I.A.:    Denuncia Inizio Attività
S.C.I.A.: Segnalazione Certificata di Inizio Attività
C.I.L.:     Comunicazione di Inizio Lavori


Vediamo ora di chiarire cosa bisogna fare se decidiamo di ristrutturare la nostra abitazione.
Prima di tutto va detto che le norme che regolano l’edilizia sono soggette al cosiddetto regime concorrente. In altre parole lo Stato indica degli indirizzi, ogni Regione legifera in dettaglio secondo le proprie esigenze ma ... non è finita... ogni Comune applica la Legge Regionale sul proprio territorio.
La premessa è indispensabile per far comprendere che la prima cosa da fare è informarsi presso lo studio Zanarini perchè – come detto – le norme possono essere diverse da Comune a Comune.
Ciononostante tenteremo di fare dei discorsi solitamente validi sul nostro territorio ma – si ripete – da verificare caso per caso.

Manutenzione ordinaria:

Quali adempimenti siamo obbligati a seguire se dobbiamo sostituire i sanitari del bagno o rifare il rivestimento della cucina?
L’esempio appena citato riguarda opere di manutenzione ordinaria: solitamente non servono pratiche comunali.
Dunque facciamo i lavori senza chiedere né comunicare nulla al Comune.

Comunicazione di Inizio Lavori:

Con questa novità (primavera 2010) si è effettivamente snellita tutta una serie di interventi minori quali alcuni casi semplici di pavimentazioni e finiture di spazi esterni, eliminazione di barriere architettoniche, manutenzioni straordinarie ecc.
Quali adempimenti siamo obbligati a seguire se dobbiamo effettuare piccole opere interne, spostamenti di tramezzi, aperture-chiusure vani porta su tramezzi ecc?
In questo caso ci dobbiamo rivolgere al nostro studio perché occorre riferirsi ad un tecnico che deve garantire che l’intervento è eseguito nel pieno rispetto della complessa vigente normativa  (per banalizzare non si può aprire una porta che metta in comunicazione un bagno ed una cucina!).
Va peraltro riconosciuto che in effetti questi interventi edilizi sono stati realmente semplificati in quanto il tecnico deve produrre pochissimi documenti ed i lavori possono iniziare il giorno dopo il deposito in Comune.

S.C.I.A. in sostituzione della D.I.A.

Quali adempimenti siamo tenuti a seguire se dobbiamo effettuare interventi più impegnativi di quelli finora descritti? Se vogliamo aprire una porta su un muro portante, se dobbiamo eseguire interventi in zona o in Bene vincolato dalla Soprintendenza, cosa dobbiamo fare? o se dobbiamo rifare l’appartamento con interventi più decisi quali sono le procedure? Facile la domanda, meno facile la risposta.
Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della Legge n. 122/2010, il quadro normativo che sovraintende le procedure di autorizzazione nell’edilizia privata subisce una nuova rivoluzione. Il comma 4-bis dell’art. 49 della legge 122/2010 riscrive, infatti, integralmente l’art. 19 della legge n.241/1990 dedicato alla procedura della denuncia di inizio attività (DIA) sostituendola con la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Al pari della vecchia DIA, la SCIA consiste in una comunicazione che il privato effettua alla Pa, corredata da tutta una serie di documenti o autocertificazioni necessari; a differenza che con la DIA, però, il cittadino che deposita la SCIA può immediatamente dar corso a quanto segnalato, senza il rispetto di alcun termine (che con la dia era di 30 giorni) , mentre l’Amministrazione competente ha 60 giorni di tempo per intervenire a bloccare la prosecuzione dell’attività avviata e a rimuoverne gli eventuali effetti dannosi. Come è già accaduto con il cosiddetto piano casa, non è detto che tale ennesimo intervento di semplificazione dell’attività edilizia privata abbia un impatto significativo sul settore.
Il legislatore nazionale infatti “strombazza” sui mezzi di informazione titoli entusiasmanti (Il Sole 24 Ore del 19.9.2010: “CON LA SCIA RESTAURI E RISTRUTTURAZIONI INIZIANO SUBITO”).      Ma cosi non è.
A parte la considerazione che le Regioni in questa attività lamentano di non essere neanche state interpellate, ora partono i ricorsi.
Ed infatti in una recente riunione l’assessore regionale ci ha informati che la Regione Emilia Romagna assieme ad altre 7 Regioni/Province autonome (Liguria, Marche, Toscana, Umbria, Puglia, Trento e Bolzano) ha di recente depositato un ricorso alla Corte Costituzionale.
L’idea della SCIA era quella di far certificare tutto al tecnico.
Considerando la esagerata produzione di leggi, Decreti Presidenziali, Sentenze, Circolari esterne, Interpretazioni, Circolari interne, Decreti attuativi ecc. rimane la certezza che il futuro dei tecnici sarà quello di affollare le aule del tribunale!
Dunque, per concludere le poche righe esposte l’unica cosa certa è ... vivere alla giornata (ad oggi le vecchie D.I.A. funzionano ancora) e  … procedere con gli aggiornamenti ai nostri lettori!

ANALISI DELLA SICUREZZA DEL CONDOMINIO

Esistono luoghi e condizioni del nostro “fare quotidiano” che rientrano obbligatoriamente in valutazioni di merito al “pensare in sicurezza”.

Questi luoghi appartengono alla più ampia condizione del nostro operare e praticare, l’impostazione di un ordine di valutazione di sicurezza appartiene allora alla mappatura di una serie di condizioni di partenza e quindi di un’analisi del luogo o mappatura del possibile rischio.

Ora, che si possa citare la legge o il decreto di riferimento e’ utile e in questo caso citare

l’“81/08” servirebbe ad informare il lettore; ma è altrettanto utile suggerire di leggere il testo originale per non cadere in equivoci o meglio ancora scoraggiare la diffusione di ulteriori informazioni su un decreto legge quando è lo stesso a darne.

Il condominio, termine che distingue un fabbricato o una “fabrica” da un’altra, per avere nuclei abitativi e un amministratore, è l’oggetto in questione.

Il condominio è un immobile che appartiene ad un ordine in cui insistono impostazioni progettuali spesso dettate da un piano, a volte solamente tutelate da un piano, che regola e disegna a differenti scale la città o meglio l’urbanistica di una città.

Che le “case non sono cose” deve essere il fattore comune da cui partire perchè il fabbricato non ha mai lo stesso programma funzionale e “ … perchè le architetture, gli spazi costruiti, le modificazioni del terreno, si generano, evolvono e muoiono come risposta a fondamentali esigenze pratiche e spirituali dell’uomo …” (E.Persico).

Entrare nel programma di tutela dell’immobile è l’obiettivo che ogni amministratore dovrebbe avere se non altro per tutelare gli inquilini nell’interesse comune. Questo è il presupposto per riconoscere che la cultura della prevenzione entra nel merito del sistema d’analisi evitando situazioni generiche di rischio degenerativo e di successivo collasso.

Il lavoro di analisi di un fabbricato è quindi per sua natura critico e consapevolmente critico, rispondente a soddisfare il radicamento della sicurezza nei luoghi che appartengono a tutti, in cui si passa anche solamente per un istante ma che istante dopo istante diventano a tutti gli effetti luoghi in cui quotidianamente trascorriamo un determinato periodo di tempo.

Professionisti preparati con anni di esperienza alle spalle concordano sul fatto che il condominio è una macchina complessa che spesso nasconde la reale situazione di salute di tutto quello che riguarda il complicato sviluppo degli impianti all’interno dei paramenti murari. Le condizioni degli impianti che tengono in “vita” un fabbricato sono tra le questioni in cui l’intervento preventivo spesso, è il caso di dirlo, evita i disastri.

Impianti elettrici vecchi ma tutt’oggi perfettamente funzionanti e utilizzati, che non appartengono più a nessuna classe di sicurezza possono essere fonti di rischio così come le centrali termiche, il controllo e la manutenzione dei rispettivi terminali, gli ascensori, le piattaforme, l’impianto idrico, l’antincendio, il complicato sistema impiantistico di tubazioni, di cavi, di giunti, di valvole, di nodi, di interruttori, di quadri e altro ancora.

Tutto ha bisogno di controlli, di verifiche di funzionamento sia nei sistemi delle singole funzioni dell’impianto sia nei loro rapporti di sequenziale funzionamento.

L’impiantistica di conseguenza non è scollegata dalla “cassa strutturale” che in molti casi la contiene, ovvero la superficie che delimita gli ambienti, sia quelli verticali che orizzontali, le tramezze, i pilastri, i muri portanti, i vani, i solai, le scale, le rampe pedonali e carrabili. In questo caso l’illuminazione delle parti comuni condominiali è sicuramente legata all’impianto elettrico ma così anche le aperture che consentono di avere luce naturale di giorno.

L’analisi quindi va effettuata sul piano della ricerca del rischio o della probabilità di una fonte di rischio.

Esistono dei riferimenti normativi che singolarmente entrano nel merito di specifiche tecniche e vincolano a parametri fissati per garantire la sicurezza; così come la ringhiera di una scala deve avere un’altezza non inferiore ai 90 cm., regola del buon costruire il rapporto tra la pedata e l’alzata di una rampa di scale deve essere 2A+P>= 62 / 64 cm. queste e moltissime altre indicazioni di dettaglio in merito alla struttura e agli impianti, intervengono nell’analisi e indicano al tecnico la condizione di regola che valuta se segnalare o meno una condizione di rischio.

E’ possibile che la realtà non corrisponda alla regola come ad esempio nei centri storici: non sarebbe pensabile demolire una rampa del XVI secolo perché non corrispondente alla regola del manuale.

Questo esempio fa presupporre che l’analisi dei rischi condominiali sia una fotografia dello stato dell’immobile che elenca una serie di casistiche per capitoli di prevenzione generica che riguardano “l’insieme“. Alle specifiche tecniche è poi demandata la verifica di un tecnico che realizza una verifica periodica o una conformità se si tratta d’impianto.

Il D.Lgs 81/08 costituisce la base di riferimento normativo che indica l’elaborazione di un documento che evidenzi problematiche differenti dalle singole certificazioni impiantistiche ma raccolga informazioni utili sulle parti comuni.

Tale documento rappresenta quindi una raccolta di adempimenti relativi alla sicurezza e alla salute, la diagnosi ha quindi il valore di effettuare il criterio guida per la sua prevenzione. Ricordando quindi che il “pericolo zero” non esiste, la valutazione riguarda un risultato prevedibile derivante da un’analisi delle aree condominiali: ingressi, rampe, cortili, giardini, vano scala, percorsi e vie di fuga, barriere architettoniche, impianti elettrici,locali tecnici, ascensori, impianti antincendio.

L’analisi sarà quindi il supporto per la pianificazione delle procedure d’intervento sull’immobile sia per l’aggiornamento della necessaria documentazione riguardante lo stato degli impianti sia di riflesso gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Alla mappatura degli interventi sarà conseguente un’analisi dei costi per la comune valutazione delle priorità.

L’intervento operativo sarà a quel punto supportato dal “documento di analisi della sicurezza del condominio” per la salvaguardia della condizione di prevenzione e tutela.